Трансформация рынка ИЖС: от самостроя к современным решениям
Сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за последние годы пережил масштабные изменения. После завершения масштабной программы льготной ипотеки и внедрения эскроу-счетов рынок ИЖС оказался на пороге новой эпохи. Если ранее большинство ипотечных кредитов направлялись на строительство домов, то в начале 2025 года сместился фокус интереса покупателей на уже возведённые объекты. Эксперты индустрии уверены, что именно такой тренд определяет ближайшие перспективы: на горизонте трех-пяти лет привычный «комфорт-класс» в ИЖС эволюционирует в стандартизированные поселки с минимальной ролью индивидуального подхода. Лидерами станут крупные девелоперские компании, а небольшие подрядчики постепенно уступят свои позиции.
Меняется портрет заказчика и подход к выбору жилья
Сегодня около 23% граждан по-прежнему предпочитают самостоятельное строительство жилья. Иван Овсиенко, директор по коммерческой стратегии и развитию B2B-направления компании «Леман ПРО», отмечает: «Это отражение формирования особой культуры “дом своими руками”, где использование материалов и инструментов становится способом выражения и личной реализации». Однако, несмотря на популярность DIY-тенденций, число взятых ипотечных кредитов на готовые дома продолжает расти.
На рынке загородной недвижимости уже в 2025 году 63% ипотечных сделок были связаны с покупкой готового дома, тогда как ещё год назад 70% кредитов направлялись на строительство жилья. Главный спрос обеспечивают покупатели, ориентированные на быструю и качественную покупку. Рост выдачи кредитов в первой половине 2024 года сменился постепенным снижением на фоне завершения программы льготной ипотеки, что оказалось заметным и предсказуемым с точки зрения изменения рыночных трендов.
Покупатели становятся требовательнее: кто формирует спрос?
Управляющий партнёр компании Trophy Assets Наталья Круглова делится наблюдениями: в период с 2021 по 2024 годы рынок загородной недвижимости активно рос за счёт перехода покупателей из городских районов. Активность проявляют в основном молодые семьи с двумя и более детьми, где возраст главы семьи не превышает 30 лет. Для них важны рациональность затрат и готовые решения: бюджет покупки дома с отделкой составляет, как правило, не более 10 млн рублей.
Завершение масштабных госпрограмм существенно скорректировало динамику рынка: по словам Натальи Кругловой, за год продажи снизились в 6,2 раза, однако на первичном рынке квартир спад оказался намного мягче. В первом квартале 2025 года сегмент ИЖС показывал уверенный рост – построено было около 17,8 млн кв. м жилья, что на 17,6% превышает показатели прошлого года, но по итогам полугодия наблюдалось легкое снижение – на 2,4%. К июню темпы падения ускорились: за месяц объём ввода сократился почти на 40%, до 7,5 млн кв. м.
Крупные застройщики и новые тренды: взгляд в будущее
Эксперты отрасли видят в происходящих изменениях не только вызовы, но и открывающиеся возможности. По мнению Вячеслава Котлова из ГК Dars и Дмитрия Софронова из HalleHouse, развитие современных посёлков нового формата создаёт уникальные условия для повышения качества жизни. Такие поселки отличаются продуманной инфраструктурой, энергоэффективными решениями и высоким уровнем безопасности.
В условиях трансформации спроса особенно востребованы проекты, ориентированные на быстрое заселение и минимальные затраты времени покупателя на ремонт и отделку. Девелоперы, обладающие финансовыми и проектными ресурсами, берут ведущую роль на рынке и задают новые стандарты качества. По мнению Ивана Овсиенко, индивидуальный подход к строительству будет сохраняться лишь в небольшом количестве эксклюзивных проектов, а основной рынок займут объекты, где основное внимание уделяется массовому комфорту.
Малые подрядчики, ранее присутствовавшие почти в каждом проекте, постепенно вытесняются с рынка: за последние два года их доля сократилась втрое. Эксперты считают, что в ближайшие годы это приведет к появлению новых моделей партнерства: мелким компаниям предстоит искать своё место в нишевых проектах или становиться подрядчиками крупных застройщиков.
Несмотря на все перемены, участники рынка настроены позитивно. Рост культуры индивидуального строительства, внедрение инноваций и синергия опытных игроков индустрии обещает сделать рынок ИЖС более устойчивым, прозрачным и ориентированным на реальные потребности покупателей. Новые подходы в строительстве не только удовлетворяют спрос на качество и комфорт, но и расширяют возможности современных семей для приобретения собственного дома мечты.
Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) динамично меняется, и эти перемены касаются не только самих проектов, но и состава компаний-застройщиков. За последние два года структура ИЖС претерпела заметные изменения: доля небольших подрядчиков с сомнительной репутацией сократилась с 31,6% до 10,4%. Такой значительный сдвиг стал возможен благодаря растущему спросу на прозрачность и безопасность сделок: покупатели все чаще отдают предпочтение проверенным девелоперам и отказались от рисков, сопряжённых с непрозрачными схемами. Дополнительным стимулом для очистки рынка стало увеличение доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов — по данным Дом.РФ и ЕРЗ, сейчас около 85% новых домов возводятся с применением этого механизма. Введение с марта 2025 года обязательного использования эскроу-счетов для всех участников рынка ещё больше поднимет стандарты прозрачности и обеспечит доверие клиентов.
Современные тренды: больше ответственности и безопасности
По словам экспертов, постепенный уход с рынка небольших застройщиков происходит не только из-за ужесточения регулирования, но и потому, что в сферу ИЖС активно приходят крупные игроки из сегмента многоквартирного строительства. Руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов отмечает, что крупные девелоперы скупают самые привлекательные участки земли, формируя дефицит предложения и способствуя увеличению цен. Подобная динамика стимулирует стандартизацию проектов, что приведет к постепенному вытеснению с рынка небольших и средних фирм. Это открывает новые перспективы: уже в ближайшие три-пять лет массовый сегмент ИЖС представят современные поселки с продуманной архитектурной концепцией, где индивидуализация будет минимальной, а стандартные решения — основой для надежного, качественного и комфортного жилья.
Директор по коммерции ГК Dars Дмитрий Софронов обращает внимание на иные стороны развития ИЖС. По его мнению, самостоятельное строительство загородных домов без координации девелоперов может порождать проблемы на уровне развития территорий — от нехватки инфраструктуры и недостатка транспортных связей до угрозы экологическому балансу. Софронов подчеркивает: для достижения масштабных целей, таких как ввод 50 миллионов квадратных метров индивидуального жилья к 2030 году, крайне важно облегчить процесс согласований, создать отдельные схемы кредитования для комплексных поселков и активнее внедрять государственно-частное партнерство. Такие меры помогут не просто нарастить темпы строительства, но и превратить массовый ИЖС из источника трудностей в настоящий драйвер устойчивого роста территорий.
Стандартизация рынка: шаг навстречу будущему
Эксперты сходятся во мнении, что будущее ИЖС — за профессиональными и ответственными компаниями, которые предлагают прозрачные условия, используют современные технологии и отвечают за качество результата. За ближайшие несколько лет массовый сегмент индивидуального жилья, по прогнозу Котлова, станет определяться типовыми поселками с рациональной инфраструктурой и удобными планировками. Около половины покупателей начнут выбирать такие проекты, предпочитая стандартизированные решения, в то время как остальные распределятся между жильем премиум-класса и самостоятельным строительством по принципу DIY. Такой расклад благоприятно отразится на качестве жизни покупателей и будет способствовать устойчивому развитию отрасли. С каждым годом все больше клиентов осознанно подходят к выбору застройщика, что способствует дальнейшему оздоровлению рынка.
Значительную роль в этом процессе играют новые инструменты регулирования, такие как обязательные эскроу-счета. Механизм эскроу помогает полностью прозрачному обороту денежных средств — средства покупателя становятся доступны застройщику только после завершения строительства и оформления объекта. Как отмечает госпожа Круглова, инициатива Минстроя позволяет сократить долю «серых» схем и незащищенных сделок, благодаря чему доверие покупателей к рынку стабильно растет. Конечно, внедрение таких новшеств требует дополнительных ресурсов от девелоперов, но эта мера открывает перед компаниями новые возможности для роста и расширения клиентской базы.
Потенциал загородной недвижимости для инвесторов
Активное развитие рынка ИЖС открывает перспективы не только для покупателей частных домов, но и для инвесторов. Процесс стандартизации, рост прозрачности сделок и снижение рисков создают благоприятную среду для инвестиций в строительство современных поселков и развитие инфраструктуры. Сегодня крупные девелоперы сознательно распределяют ресурсы, вкладываясь в создание комплексных проектов: реализуются не только отдельные дома, но и целые поселки с необходимыми для жизни удобствами и транспортной доступностью. Благодаря этому вложения становятся более предсказуемыми, а доходность — стабильной.
Положительные изменения, происходящие в сфере строительства, формируют выгодные условия для всех участников рынка. Регулирующие инициативы и появление новых стандартов снижают число непроверенных подрядчиков, минимизируя риски для покупателей. Рынок меняется в пользу профессионализма, инноваций и прозрачности, что позволяет с уверенностью смотреть в будущее индивидуального строительства.
Современное строительство загородных домов сегодня становится всё более популярным благодаря разнообразию предложений и гибким условиям для будущих собственников. Это позволяет подобрать оптимальное жильё как по стоимости, так и по уровню комфорта. На рынке представлены различные варианты: от готовых решений до индивидуальных проектов с доработками "под ключ", что открывает широкие возможности для реализации смелых идей и создания по-настоящему уютного дома.
Возможности и стоимость строительства домов
Средняя цена строительства дома в сегменте массового жилья "под ключ" составляет около 7 миллионов рублей, что эквивалентно примерно 63 тысячам рублей за квадратный метр. Для тех, кто выбирает стандартные проекты, итоговая стоимость может оказаться значительно ниже — примерно 3 миллиона рублей за полностью готовое жильё. Такой подход позволяет быстро и без особых хлопот получить доступное по цене и качественное жильё, не тратя время на длительные этапы согласования индивидуального проекта.
Особой популярностью пользуется модель "коробка + опционные доработки под ключ". В этом случае базовый этап строительства оценивается в диапазоне 31–34,5 тысяч рублей за квадратный метр. Если выбрать полный спектр услуг и довести дом до полной готовности к проживанию, стоимость возрастает до 52 тысяч рублей за квадрат. Такой подход даёт возможность поэтапно контролировать бюджет и наполненность будущего дома, самостоятельно выбирая необходимые дополнительные опции и улучшения.
Ценовой диапазон: от массового до премиум-сегмента
Комфортный и просторный дом площадью около 100 кв. м невозможно построить по цене ниже 10–12 миллионов рублей. Такое жильё включает в себя все необходимые инженерные системы, высокое качество отделки и отвечает современным требованиям комфорта и энергоэффективности. Для тех же, кто мечтает о роскоши и эксклюзивности, строительные компании предлагают проекты премиум-класса — такие дома стартуют от 150–200 тысяч рублей за квадратный метр. Здесь применяется индивидуальный подход, используются элитные материалы и эксклюзивные архитектурные решения, способные удовлетворить любые пожелания владельцев.
Современный рынок предоставляет огромный выбор проектов, чтобы каждый мог найти свой идеальный дом — будь то уютная классика, стильный минимализм или элегантная роскошь. Гибкие форматы сотрудничества с подрядчиками позволяют рационально распределить бюджет и реализовать даже самые смелые архитектурные задумки. Таким образом, строительство собственного дома становится реальной и вдохновляющей возможностью создать личное пространство для счастливой и гармоничной жизни за городом.
Источник: www.kommersant.ru
