Осторожность на Бали: До 70% застройщиков без разрешений
Фото: kommersant.ru
Инвесторам в строящееся жилье на Бали стоит быть особенно внимательными: нередки случаи, когда покупатели остаются без ожидаемых вилл и вложенных средств. Экспертная оценка подтверждает: большинство местных девелоперов реализуют проекты, не имея полного комплекта необходимых разрешений. Как выявить рискованного застройщика и обезопасить капитал?
Истории обманутых инвесторов, таких как группа из 30 россиян, лишившихся денег на проекте вилл на Нуса-Пенида, стали тревожным сигналом. Судебный эксперт Veta Александр Терентьев отмечает, что хотя официальной статистики нет, участники рынка считают, что 50–70% застройщиков на острове несут проблемы.
Основные риски при покупке недвижимости на Бали связаны с некорректной документацией. Проекты часто возводятся на земле с неясным правовым статусом либо вообще без разрешений на строительство и эксплуатацию. Наиболее распространенная схема — продажа несуществующих лотов или реализация одной виллы нескольким покупателям одновременно.
«Нередко девелопер начинает реальную аренду земли и стройку только после продажи первых объектов», — подчеркивает Татьяна Агеева, глава Tatiana Ageeva Real Estate. Она добавляет, что слабый контроль за назначением земель позволяет строить объекты на участках, где жилая или коммерческая застройка недопустима.
Для иностранцев на Бали основная схема — долгосрочная аренда (leasehold) на срок от 2 до 100 лет. Попытки обойти это ограничение через фиктивные фирмы или номинальных владельцев (Hak Milik доступно лишь индонезийцам) часто ведут к потере инвестиций и создают почву для коррупции.
Легальная эксплуатация требует разрешения Persetujuan Pembangunan Gedung и сертификата Sertifikat Laik Fungsi. Для крупных объектов или гостиниц также необходима лицензия TDUP. Другой риск — сокрытие доходов от аренды операторами, что расценивается как мошенничество.
Снизить опасность помогает тщательная юридическая проверка (due diligence). «На нее стоит выделить 2-3 недели и бюджет $2-10 тыс.», — советует Александр Терентьев. Татьяна Агеева добавляет, что услуги специалистов составляют 3-5% от сделки (до 7-10% для сложных кейсов).
Безопасность платежей – критический момент: на острове нет надежной системы эскроу, деньги обычно идут напрямую застройщику. «Надежную защиту дает только поэтапная оплата, жесткие штрафы за просрочки и обязательная нотариальная регистрация договоров», — рекомендует Татьяна Агеева.
Безопасные Гавани: Успешный Опыт Дубая и Других Рынков
Защита покупателей значительно сильнее в странах, стабильно привлекающих инвесторов. Мировой опыт показывает, что минимальные риски характерны для Европы. Дубай, Сингапур и Тель-Авив зарекомендовали себя как рынки с контролируемым риском. В Дубае, например, строгие регуляторные меры позволяют достичь выдающихся показателей.
Там девелоперов обязывают подтвердить финансирование стройки до старта и получить лицензии RERA Dubai Land Department. «Проблемы недостроя в Дубае исчезли с 2009 года, а медианная задержка сдачи проектов в 2024-м составила лишь два месяца», — отмечает Татьяна Агеева, подчеркивая надежность этого рынка.
Мы используем файлы cookie, чтобы сделать использование нашего сайта максимально удобным. Продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с их применением.
